Nya regler för bygglov från 1 december 2025

De nya bygglovsreglerna började gälla den 1 december 2025. Ändringarna i plan- och bygglagen ska göra reglerna mer överskådliga och bättre anpassade till dagens byggande. Det innebär bland annat större möjligheter att uppföra vissa byggnader och göra ändringar utan bygglov. Samtidigt införs tydligare krav i områden med särskilda värden, till exempel kulturmiljöer och områden som är viktiga för totalförsvaret.

Vad gäller för ärenden som redan har skickats in?

Om du har ett pågående ärende som lämnats in före 1 december 2025 handläggs ärendet enligt de regler som gällde då.

Vad gäller för kulturhistoriskt värdefulla byggnader och områden?

Bygglov krävs även fortsättningsvis för åtgärder på byggnader som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt, eller inom områden med sådana värden. Nytt är att detta även gäller utanför detaljplanerat område. Det innebär att bygglovsbefriade åtgärder inte får utföras i dessa miljöer.

En annan förändring är att rivningslov krävs för särskilt värdefulla byggnader även utanför detaljplan.

Är du osäker på vad som gäller för din fastighet, kontakta byggenheten.

Vilka byggåtgärder blir bygglovsbefriade enligt de nya reglerna?

Vilka åtgärder som kräver bygglov beror fortsatt på hur åtgärden utformas och var fastigheten ligger. Reglerna skiljer sig också åt mellan områden med och utan detaljplan.

I många fall innebär bygglovsbefrielsen också att åtgärden får strida mot detaljplanen, om den utförs vid ett en- eller tvåbostadshus eller en komplementbyggnad.

I vissa fall blir det möjligt att bygga större eller göra fasadändringar utan bygglov. Samtidigt införs utökad lovplikt i vissa områden. Anmälan och startbesked kan fortfarande krävas, till exempel vid ändringar som påverkar bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation, samt vid installation eller ändring av vatten och avlopp.

Även åtgärder som varken kräver bygglov eller anmälan måste uppfylla kraven i bygglagstiftningen. Det gäller bland annat krav på utformning, hänsyn till omgivningen och tekniska egenskaper.

Följande åtgärder på en- och tvåbostadshus blir bygglovsbefriade:

• Fasadändringar. Lättnaden gäller dock inte på hus med kulturhistoriska värden eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Tillbyggnader på huvudbyggnad upp till 30 kvm bruttoarea eller öppenarea och med en höjd lägre än huvudbyggnaden. Ytan får delas upp på flera tillbyggnader, men den sammanlagda brutto- eller öppenarean eller en kombination av båda får inte överstiga 30 kvm. I de tillåtna 30 kvadratmetrarna ska även tidigare bygglovsbefriade åtgärder räknas in, exempelvis attefallstillbyggnader, takkupor och skärmtak. Detta kan innebära att du idag redan utnyttjat din pott. Lättnaden gäller inte på hus med kulturhistoriska värden eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Komplementbyggnader och komplementbostadshus inom detaljplan får uppföras med en byggnadsarea på upp till 30 kvm och en taknockshöjd på max 4 meter. Den sammanlagda ytan för dessa byggnader på din fastighet får inte överstiga 45 kvm. I de tillåtna 45 kvadratmetrarna ska även tidigare bygglovsbefriade åtgärder, såsom exempelvis attefallshus och friggebodar räknas in. Lättnaden gäller inte på byggnader och i områden som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt.
• Utanför detaljplan får byggnadsarean på komplementbyggnader uppgå till 50 kvadratmeter och byggnaden får ha en taknockshöjd på 4,5 meter utan krav på bygglov. Den sammanlagda potten på tomten får här uppgå till 65 kvm, inklusive tidigare uppförda bygglovsbefriade byggnader. Lättnaden gäller dock inte på byggnader och i områden som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Inredning av ytterligare en bostad i befintligt enbostadshus som inte är ett komplementbostadshus. Lättnaden gäller dock inte för hus som är särskilt värdefulla eller ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.

Vissa bygglovsbefriade åtgärder måste godkännas skriftligt av grannen om de ligger närmare fastighetsgränsen än 4,5 meter.

Hur påverkas flerbostadshus och större byggnader?

Fasadändringar som inte vetter mot allmän platsmark kan utföras utan bygglov, så länge byggnaden eller området inte är kulturhistoriskt värdefullt.

Det blir också möjligt att pröva bygglov för bostäder på vind, även om detaljplanen tidigare förbjudit detta, förutsatt att planens genomförandetid har löpt ut.

Vad händer om jag bygger utan bygglov trots att det krävs?

Om en åtgärd utförs utan nödvändigt bygglov eller i strid med reglerna kan miljö- och byggnadsnämnden besluta om rättelse. Det kan också leda till byggsanktionsavgifter.

Behöver jag bygglov för altan, plank eller mur?

Reglerna skiljer sig beroende på placering, höjd och om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplan. I många fall kan altaner, plank och murar uppföras utan bygglov inom vissa mått och avstånd. Grannens skriftliga medgivande kan krävas om åtgärden placeras nära tomtgräns.

I kulturhistoriskt värdefulla områden kan bygglov krävas oavsett höjd.

Finns det något särskilt att tänka på vid bygglovsbefriade åtgärder?

Ja. Alla krav i bygglagstiftningen gäller även när bygglov inte krävs. Det innebär till exempel när det gäller:

• utformningskraven: att åtgärden ska vara lämplig med hänsyn till stads- och landskapsbilden, inte medföra betydande olägenheter för omgivningen och ha en god form-, färg- och materialverkan.
• varsamhetskravet som innebär att man ska ta hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och ta till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.
• även alla de tekniska egenskapskraven som är aktuella för åtgärden ska uppfyllas.

I vissa fall krävs anmälan, till exempel vid installation av vatten, avlopp, ventilation eller eldstad. Krav på anmälan och startbesked gäller också om du gör ändringar i en befintlig byggnad som exempelvis innebär att byggnadens bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation påverkas väsentligt.

Används begreppen "Friggebod" och "Attefall" fortfarande?

Nej. I det nya regelverket används istället begreppen komplementbyggnad, komplementbostadshus och bygglovsbefriad tillbyggnad.

Behöver jag fortfarande göra en anmälan om jag bygger en komplementbyggnad?

Nej, inte alltid. Men om du till exempel ska installera vatten och avlopp eller en eldstad i komplementbyggnaden, krävs det att du lämnar in en anmälan.

Behöver jag fortfarande göra en anmälan om jag bygger ett komplementbostadshus?

Ja, oftast. Ett komplementbostadshus är en fristående byggnad som innehåller alla grundläggande funktioner för att räknas som en bostad, exempelvis kök, bad, sov- och umgängesytor. Det krävs en anmälan för att installera anordning för ventilation och vatten- och avlopp i en byggnad.

Behöver jag bygglov för att sätta upp en skylt?

Inte alltid. De nya bygglovsreglerna innehåller inget generellt krav på bygglov för skyltar. I vissa fall kan skyltar ändå vara bygglovspliktiga, beroende på var de placeras och hur de utformas.

Fristående skyltar räknas som byggnadsverk och behöver därför följa detaljplanens bestämmelser, till exempel om mark som inte får bebyggas och högsta tillåtna höjd.

Bygglov krävs bland annat:

• om skylten placeras på eller i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde med höga kulturhistoriska värden.
• om skylten sätts upp på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus och fasaden vetter mot allmän plats.
• om skylten placeras inom ett område med skyddsbestämmelser för kulturmiljö, enligt detaljplan eller områdesbestämmelser.

Om du vill sätta upp en skylt längs E20 eller annan större väg kan tillstånd även krävas från Trafikverket eller Länsstyrelsen. Vissa skyltar kan behöva tillstånd från Länsstyrelsen även om de inte placeras i direkt anslutning till större väg.

Behöver grannen godkänna en bygglovsbefriad åtgärd?

Ja, i vissa fall. Om du vill uppföra en bygglovsbefriad komplementbyggnad, ett komplementbostadshus eller göra en bygglovsbefriad tillbyggnad närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs ett skriftligt medgivande från berörd granne. Alla fastighetsägare till den angränsande fastigheten behöver då godkänna åtgärden.

Med de nya reglerna kan det i vissa situationer bli möjligt att bygga närmare allmän platsmark än 4,5 meter, förutsatt att kommunen lämnar sitt medgivande.

Altaner som är lägre än 1,2 meter samt pooler kan anläggas utan grannens godkännande, så länge de inte medför olägenheter för omgivningen.

Om grannen inte lämnar sitt medgivande kan du i stället ansöka om bygglov. Byggenheten prövar då åtgärden mot gällande detaljplan och lagstiftning. Om det inte finns några hinder kan bygglov i vissa fall ges även utan grannens godkännande.

Vad gäller om jag bygger nära järnväg eller inom område med försvarsintresse?

Om du planerar att bygga inom 30 meter från en järnväg krävs ett skriftligt godkännande från järnvägens infrastrukturförvaltare för att åtgärden ska vara bygglovsbefriad.

Bygger du inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse för totalförsvaret gäller fortsatt bygglovsplikt. I vissa fall behöver bygglovsansökan även kompletteras med yttrande eller medgivande från Försvarsmakten eller Myndigheten för civilt försvar (tidigare Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) innan bygglov kan ges.

Kan jag söka bygglov även om åtgärden är bygglovsbefriad? (Frivilligt bygglov)

Ja. Det är möjligt att ansöka om frivilligt bygglov för bygglovsbefriade åtgärder. Ett sådant beslut ger ett formellt besked om att åtgärden uppfyller lagens krav.

Vart vänder jag mig om jag är osäker?

Om du är osäker på vad som gäller för din fastighet eller din planerade åtgärd, kontakta byggenheten innan du börjar bygga.